1/ LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ:
Tổng quan: NLG là một trong những chủ đầu tư có uy tín hàng đầu trên thị trường BĐS với 27 năm kinh nghiệm. Với quỹ đất lên đến 681 ha tại các tỉnh và thành phố lớn như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Cần Thơ và Hải Phòng. Quỹ đất lớn đắc địa là điểm tựa vững chắc đảm bảo cho sự tăng trưởng của NLG trong tương lai. Hiện 5 dự án lớn trọng điểm của NLG sắp mở bán trong thời gian tới bao gồm: Mizuki Park (26,4 ha tại huyện Bình Chánh, TPHCM), Akari City (8,4 ha tại quận Bình Tân, TPHCM), Waterpoint (355ha tại Long An), Izumi (170 ha tại Đồng Nai) và Nam Long Cần Thơ (43 ha).
Năm 2021, NLG ghi nhận doanh thu là 5.205 tỷ đồng (tăng 130% so với cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế 1.071 tỷ đồng (tăng 28% so với cùng kỳ). Kết quả kinh doanh ấn tượng này tập trung từ quý 4, đến từ việc đẩy mạnh bàn giao tại các dự án trọng tâm như Akari City và Southgate.
Năm 2022, NLG tiếp tục đẩy nhanh bán hàng tại các dự án trọng điểm: South Gate, Muzuki Park, Akari City, Izumi và 43 ha Cần Thơ. Chứng khoán ABC kì vọng đến cuối năm giá bán sẽ tăng từ 10% - 20% so với thời điểm hiện tại nhờ vào xu hướng tăng giá BĐS tại các khu vực mà NLG đang triền khai, trong bối cảnh nguồn cung đất tại TP.HCM, Long An, Cần Thơ đang rất khan hiếm và chính phủ đang thúc đẩy những dự án đầu tư công rất mạnh tại các tỉnh phía Nam.
Về BCTC, khoản mục Người mua trả tiền trước tăng mạnh, phần lớn đến từ tiền đặt cọc của khách hàng tại các dự án Akari City, Mizuki Park và Waterpoint. Dự kiến khoản này sẽ được hoạch toán vào doanh thu năm 2022, tạo cú hích rất lớn về lợi nhuận cho NLG. Ngoài ra BCTC của NLG còn có rất nhiều điểm hay ho mình sẽ phân tích chi tiết trong các phần sau
2/ PHÂN TÍCH BÁO CÁO TÀI CHÍNH
TẠI SAO CẦN PHÂN TÍCH:
Khác với những cổ phiếu BĐS có thanh khoản thấp, NLG có rất nhiều quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính tham gia, và những đối tượng này rất quan tâm đến tình hình tài chính của công ty được thể hiện qua báo cáo tài chính.
NHỮNG MỤC CẦN LƯU Ý
Đặc thù của chứng khoán là giá cổ phiếu sẽ tăng theo kì vọng tương lai, Kì vọng tương lai của công ty bất động sản không nằm ở doanh thu và lợi nhuận. Nếu chỉ quan tâm doanh thu và lợi nhuận thì VHM sẽ là con cổ phiếu bất động sản tốt nhất sàn chứng khoán, tuy nhiên thực tế trong khi VN-INDEX tăng khoảng 30% trong 1 năm qua thì giá cổ phiếu VHM vẫn chỉ đi ngang.
Vậy mục nào trong BCTC của 1 công ty BĐS chúng ta cần quan tâm? Điều cần quan tâm nhất trong BCTC của 1 công ty bất động sản là Hàng tồn kho và Người mua trả tiền trước:
2.1/ Hàng tồn kho: chính là sản phẩm của công ty sẽ bán ra cho người dùng, từ đó chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận.
So sánh tỷ lệ Hàng tồn kho / vốn hóa công ty:
Tỷ lệ hàng tồn kho / vốn hóa công ty của NLG = 66.42%, nghĩa là bạn bỏ 1 đồng vốn ra để mua 0.66 đồng sản phẩm của NLG, rẻ hơn khi so với DXG là 0.47 đồng và KDH là 0.23 đồng
So sánh hàng tồn kho công ty theo thời gian: lượng hàng tồn kho của NLG tăng mạnh qua các năm, trong đó năm 2021 tăng đột biến đến từ 2 dự án Izumi và Waterpoint, tức doanh thu lợi nhuận tiềm năng trong tương lai NLG đang tăng rất mạnh qua các năm
Ý nghĩa khoản hàng tồn kho giảm xuống vào quý 4/2021: Hàng tồn kho giảm nghĩa là sản phẩm đã thực sự được hoàn thành, đã bắt đầu được xuất khỏi kho để bàn giao thực đến tay khách hàng, thể hiện qua doanh thu lợi nhuận quý 4/2021 của NLG tăng vọt. Kì vọng quá trình bán hàng này sẽ được đẩy mạnh hơn giai đoạn 2022-2023, tạo sự bùng nổ về lợi nhuận.
2.2/ Người mua trả tiền trước
Đặc thù của hạch toán lợi nhuận của công ty BĐS: Thu tiền trước theo tiến độ, bàn giao sản phẩm sau. Phần tiền thu được thể hiện qua khoản “Người mua trả tiền trước”. Khi bàn giao sản phẩm khoản sẽ chuyển hóa thành lợi nhuận.
Ý nghĩa của khoản người mua trả tiền trước tăng lên qua các năm:
Người mua đã bỏ tiền mua dự án theo tiến độ, chỉ cần các dự án không bị dính vào các yếu tố pháp lý và thực sự được hoàn thành thì khoản này sẽ được chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận.
Ý nghĩa khoản người mua trả tiền trước giảm xuống vào quý 4/2021:
Các dự án thực sự đã được hoàn thành, người mua đã bắt đầu thực nhận được sản phẩm, Người mua trả tiền trước đã được chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận, thể hiện qua doanh thu và lợi nhuận tăng vọt vào quý 4/2021 của NLG.
Kết luận về BCTC của NLG: NLG có báo cáo tài chính rất đẹp. Sản phẩm được tích lũy dần qua nhiều năm. Đang bắt đầu thời điểm ra hàng – thời điểm bùng nổ doanh thu lợi nhuận.
3/ PHÂN TÍCH DỰ ÁN
3.1/ Mizuki Park (26.4 ha tại Bình Chánh, TPHCM)
Giá bán:
Căn hộ Flora Có 4677 căn, MP1- MP2 giá thấp nhất 1 tỷ 5 / căn, MP9 – MP10 giá thấp nhất: 2tỷ5/ căn
Nhà Phố Valora và Biệt Thự Valora: Có 170 căn: Khoảng 100 triệu/m2
3.2/ Akari City (8,4 ha tại quận Bình Tân, TPHCM),
Dự án có 2 giai đoạn với tổng cộng 3367 căn, giá thấp nhất 3.2 tỷ/căn 2PN diện tích 75m2
3.3/ Waterpoint (355ha tại Long An)
Khu The Aqua 1 giá thấp nhất 35 triệu/m2
Nhà phố vườn mẫu 1 trệt 2 lầu: Giá từ 3.4 tỷ – 3.9 tỷ
Shophouse (đường 16m, 22m, 36m): Giá từ 4.7 tỷ – 6.9 tỷ
Biệt thự song lập: Giá từ 5.2 tỷ – 6 tỷ
Biệt thự đơn lập: Giá từ 7.5 tỷ – 12 tỷ
3.4/ Izumi City (170 ha tại Đồng Nai)
Giá dự kiến:
Nhà phố 6 tỷ
Biệt thự 10 – 12 tỷ
Shophouse: 9 tỷ
5/ Nam Long Cần Thơ (43 ha).
– Đất nền xây theo mẫu: 26 -28 triệu / m2
– Shophose thương mại xây sẵn: 6 tỷ/ căn.
4/ KẾT LUẬN
NLG là công ty có quỹ đất lớn đắc địa, có tình hình tài chính khỏe mạnh, có thanh khoản rất tốt và đặc biệt có kì vọng điểm rơi lợi nhuận trong tương lai gần.
Lưu ý: Mọi phân tích và dự báo đều dựa trên cơ sở góc nhìn, hiểu biết của tác giả, không khuyến nghị mua bán. Nhà đầu tư tham khảo và cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định đầu tư cho chính mình.
Zalo - PNA Investment - Cộng đồng - Group trao đổi, học hỏi kiến thức về thị trường, điểm mua, điểm bán, phân tích doanh nghiệp, hỗ trợ 1:1 miễn phí cho người mới bắt đầu (join room ib ad để được hướng dẫn nhận hỗ trợ này)