UPDATE VỀ BCTC IJC
Quỹ đất tập trung thành phố mới Bình Dương, khu này thì đang đơ càng nên mọi người nhìn báo cáo nó đơn giản.
- Đầu tiên về phần tiền mặt ít, nợ vay tầm 1k tỷ:
Tiền này cũng chỉ đủ để hoạt động ngắn hạn thôi với mức chi phí quản lý doanh nghiệp hàng tháng lên tới 5-7 tỷ chạy ra một năm khoản 80-90 tỷ rồi. - Kế tiếp là cục tồn kho lớn, gần 3500 tỷ:
Mùa này cầu sụt giảm , gánh nặng nợ nần thì IJC cũng như các công ty BĐS khác, động cơ giải phóng tồn kho để lấy dòng tiền là rất rõ ràng.
Tuy nhiên lực bất tòng tâm ở chỗ KDT Mới Bình Dương này bị tụt cầu và hình thành một view thành phố chưa tụ được dân rồi.
Đau đầu là chỗ này:
Tồn kho cụ thể sốp lấy trong BCTC kiểm toán 2022 (họ thuyết minh rõ hơn).
2 cục chính là khu biệt thự Sun flower mở rộng và khu nhà phố thương mại prince Tower và các dự án hỏ nhỏ khác cộng dồn vào.
Mình xuống chỗ này thường xuyên và cũng đang rất ít dân về ở.
→ Cần thời gian hoặc một đối tác siêu to khổng lồ nào ấy về kích khu này lên (đợt trước nghe nói nhà đầu tư Nhật mà chưa thấy gì).
Cái nhà phố thượng mại là nó nằm phía ngoài đó cũng trong cụm dự án này.
- Các phải thu, phải trả đều với công ty mẹ là Becamex:
Thật ra mô hình này khá đơn giản là công ty mẹ Becamexx lập ra các công ty con như IJC, TDC, BMC … rồi cho listed (niêm yết) nên tính ra tổng tài sản của công ty mẹ đúng là siêu khủng ấy. Các khoản phải trả hầu hết là trong hệ sinh thái Becamex. - Đến phần nợ vay:
Vay ngắn hạn dưới 12 tháng hơn 600 tỷ, trong đó trái phiếu 180 tỷ cũng không vấn đề gì.
Vay dài hạn hơn 400 tỷ cũng các bank lớn. Có 244 tỷ trái phiếu và cấu trúc sẽ tới hạn từng năm. Lãi suất cũng quanh 10% là chịu được.
Thuyết minh khá rõ. Mặc dù IJC thoái vốn xong nhưng bóng dáng nhà nước vẫn còn vì bên mua hầu hết là ẩn danh cho lãnh đạo.
Tư duy đó có lợi cũng có hại, lợi ở đây là sự thận trọng nhất định vì hiểu rõ cơ cấu và bản chất của IJC, nên không có dạn tay như mấy ông NVL hay SS.
Chứ nếu thế với lượng tài sản này của IJC có thể đòn bẩy cuốn chiếu (leverage up) lên vài lần và dính đợt gãy vừa rồi chắc đi tong luôn.
- Cơ cấu doanh thu:
Ông này có một BOT tạo dòng tiền khá tốt. Năm rồi thu tới gần 300 tỷ phí bổ sung dòng tiền ok đó.
Doanh thu BĐS sụt giảm bình thường và gần 50% so với cùng kỳ.
Đào sâu tài sản của IJC cũng thú vị đó chứ, có một tài sản thương mại dịch vụ là nhà hàng khách sạn mà lên tới 179 tỷ doanh thu luôn. Tăng gần gấp rưỡi so với năm ngoái. Chắc kinh tế đi xuống nên các anh tăng nhậu bàn giải pháp thì phải hoặc đám cưới nữa. - Nhìn vào giá vốn để xem các con gà nào đẻ trứng vàng cho IJC:
Nhìn ngay ra là ông BOT: Giá vốn 5x doanh thu 300 phê lòi.
Kế đến là biên BĐS cũng khá tốt, doanh thu hơn 1,100 mà giá vốn chỉ 700 thì biên gộp hơn 50%. Điều này cũng hợp lý vì đất này đất NN chuyển lên nên cost thấp.
Từ đó cũng có thể tính được DT tiềm năng từ lượng tồn kho còn lại khoản 3,500 tỷ có thể vọt lên mới này tới khoản 5,000 tỷ doanh thu.
Tuy nhiên lưu ý rằng TT đã qua mùa tốt đẹp và đỉnh cao nên cần phải hạ giá thương phẩm để giải phóng tồn kho, điều chắc cũng được BLĐ tính tới rồi. - Doanh thu tài chính & chi phí tài chính:
Gánh nặng áp lực chi phí tài chính cũng như bao anh BĐS khác: Thu về 3 đồng trả lãi tới 80 đồng.
Đã giảm khá nhiều so với năm trước, cũng thấy được BLĐ IJC cũng có mindset giảm đòn bẩy giảm chi phí tài chính nhưng gặp mùa BĐS này chua, chưa thể xử lý mạnh mẽ được. - Có thể tiết kiệm được khá hiều loại chi phí nếu nhìn vào cơ cấu chi phí bán hàng & quản lý:
TT trầm lắm, doanh nghiệp cũng không có gì đồ sộ mà chi phí nhiều quá.
Sốp mà vô thì bóp cái này ít nhất 20% dư ra lấy full margin đẩy giá IJC ha.
Tổng qua IJC khá đơn giản. Công ty con của Becamex, tách ra rồi cổ phần hoá rồi có dự án khu đô thị IJC trọng điểm bán lần lần trong nhiều năm. Bên cạnh đó thêm được một cái BOT khá ngon (không biết kỳ hạn còn bao lâu) nhưng dòng tiền 300 tỷ năm hay 25 tỷ tháng là thơm.
Dự án tập trung ngay tại Bình Dương thành phố mới nên độ hấp thụ cũng không cao và mọi người đều nắm.
Vay nợ khoản 50% vốn chủ cũng không áp lực và là con của Becamex nên thanh khoản hay bảo lãnh gì đó không thành vấn đề.
- Về cấu trúc cổ đông:
Thú vị nằm ở đây. Ông Becamex chỉ còn 49%. Mặc dù không còn tỷ lệ chi phối nữa nhưng tỷ lệ này cũng gần quá bán nên hầu hết ban lãnh đạo của IJC là người của Tập đoàn.
Thế thì nó hoạt động từ từ, chậm rãi, nhà nước và không có gì đặc sắc cũng là bình thường thôi anh em.
Thế kỳ vọng nó nằm ở đâu?
- Khu đô thị Mới này sôi động trở lại: khá chua và ko kì vọng ngắn hạn được.
- Thoái vốn của Becamex → cũng chưa biết khi nào cho đợi mới.
2020 cách đây 3 năm thoái 80 triệu đã mang về hơn 1k tỷ cho IJC cuối 2020. Nên quá trình thoái này sẽ xảy ra và tuỳ thuộc vào " thu xếp " của BLĐ.
Lưu ý năm 2023 này IJC cũng có mục tiêu tăng vốn chủ thông qua chào bán đại chúng 2-1 để huy động tối thiểu 1250 tỷ. Đây cũng là một liều thuốc bổ sung vốn tốt cho IJC với các mục tiêu cơ cấu nợ, phát triển dự án và đầu tư góp vốn các công ty con nhằm mở rộng quỹ đât tiềm năng khu vực Bình Dương.
TTCK mùa này đang chua nên mục tiêu này nếu nhìn tới thì cũng kỳ vọng cho giai đoạn Quý 3-4 cuối năm nay chứ không thể ngay bây giờ.
Về định giá
BV của IJC đang 15k , thị giá đang 14x → P/B cũng quanh 1 lần thấp hơn mặt bằng chung các DN cùng size khoảng 20%. Tuy nhiên nên chiết khấu nó vì tính nhà nước và quỹ đất quanh khu vực Bình Dương thành phố mới cũng chậm tiêu thụ.
Nên sốp đánh giá mức này là Fair về mặt đầu tư, đầu cơ thì canh thử xem giai đoạn nào họ có ý chí kích giá để làm PH đại chúng.
Cũng như các thông tin về bán sỉ dự án hay đầu tư các công ty con và liên kết có quỹ đất hay mô hình hấp dẫn kiểu như BOT phía trên.
Còn lúc này chưa nhiều động cơ cho IJC theo quan điểm chủ quan của sốp nha!