Đây là một doanh nghiệp tuy đã hoạt động lâu năm nhưng mới niêm yết trên UPCOM từ 2020. Dữ liệu thông tin công bố công khai rất hạn chế vì vậy trong quá trình nghiên cứu về nó cóp nhặt từ nhiều nơi từ thực địa, diễn đàn và các nguồn tin bên ngoài khác nên khó khăn hơn nhiều so với các doanh nghiệp niêm yết trên HOSE. Vì thời gian có hạn trong khi vẫn còn nhiều thứ cần kiểm chứng vì vậy đây là 1 cổ phiếu có thể cho sinh lời cao vì có game, có động lực để tạo game nhưng đòi hỏi nhà đầu tư cần chấp nhận tỷ lệ rủi ro. Như chúng ta vẫn biết là high risk thì high return.
Khi mà BĐS đang đóng băng, doanh nghiệp đang vật lộn vì lãi vay và đống hàng tồn kho dở dang chưa xây xong không đẩy đi được thì đâu đó trên sàn vẫn còn những doanh nghiệp làm chậm ăn chắc. Họ đã hoàn thành việc bán hàng và nắm trong tay lượng lương khô bằng tiền tươi thóc thật, chỉ chờ chuyển giao cho khách hàng theo đúng nguyên tắc kế toán để rồi hạch toán toàn bộ lượng lương khô ấy lên báo cáo tài chính. Dưới đây là đánh giá về HD6 một cách khách quan có cả mảng tối và mảng sáng.
Tổng quan về doanh nghiệp:
Là doanh nghiệp con từ tập đoàn phát triển đô thị vốn nhà nước HANDICO, HD6 đã từng bước một, khi chỉ mới là một xí nghiệp sửa chữa và xây dựng nhà cửa quận Đống Đa, doanh nghiệp đã phát triển dần trong đó cột mốc quan trọng chính là dự án C1 Trung Hòa Nhân Chính hay còn gọi với tên thương mại là Flower Diamond. Hiện doanh nghiệp đã khẳng định thêm tầm vóc trưởng thành của mình khi hoàn thành dự án Green Diamond Hạ Long, đã gần như bàn giao xong xuôi và chuẩn bị đưa khoản doanh thu tiềm ẩn khổng lồ hạch toán lên báo cáo.
Về Green Diamond:
Đây là một khu phức hợp bao gồm shophouse, khu nhà ở liền kề và 1 tòa nhà chung cư với phần đế là các shophouse. Cụ thể dự án bao gồm:
24 căn shophouse liền kề
42 căn biệt thự liền kề
1 Tháp, trong đó tháp gồm
-
14 căn Duplex (tức căn hộ 2 tầng, 3 ngủ)
-
433 căn đa dạng từ 1 ngủ đến 3 ngủ
Theo như tham khảo trên BĐS.com thì doanh thu ước tính của toàn bộ dự án (nếu cẩn thận tính vơi đi chút) rơi vào khoảng hơn 1000 tỷ. Từ năm 2021 đến 2022, doanh nghiệp hạch toán khoảng 392 tỷ và phần còn lại được thể hiện dưới doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn là 653 tỷ nữa. Với mức biên lợi nhuận BĐS của HD6 trung bình là 44% thì khoản doanh thu này sẽ cho ra mức biên lợi gộp là 287 tỷ. Tôi xin nhấn mạnh rằng đây hoàn toàn không có một chút “đếm cua trong lỗ” do đó là tiền tươi thóc thật, đã thu tiền và chỉ chờ giao sản phẩm cho khách hàng.
Các dự án gối đầu của HD6 phân ra làm một vài dự án trên địa bàn Hà Nội, với thực trạng khó khăn khi thông qua giấy tờ với các cấp, đặc biệt là trên địa bàn thủ đô thì các dự án này vẫn đang xanh cỏ, hoặc một vài tòa nhà cũ vẫn hoạt động bình thường, không có dấu hiệu gì của việc bắt đầu đầu tư vì vậy toàn bộ các dự án trên địa bàn Hà Nội mặc dù là đất vàng, đất kim cương nhưng tôi sẽ không đưa vào trong ước tính định giá của mình. Các dự án này bao gồm:
A. Dự án số 76 Nguyễn Chí Thanh, đây vẫn còn là khu tập thể cán bộ Hà Nội
B. Dự án 102 Nguyễn Khuyến, vẫn là tòa nhà cũ, không có dấu hiệu giải tỏa
C. Dự án Cầu Ngòi, Trung Văn, Từ Liêm, nằm bên trong lô HH2 hiện vẫn đang xanh cỏ
D. Dự án CT2 Trung Hòa Nhân Chính, đã đi khảo sát và chẳng thấy đâu, ai kiểm chứng thử. Nhìn trên báo cáo tài chính, mục chi phí xây dựng dở dang thì vừa xong có khoảng 1 tỷ 6 đầu tư vào đây.
Các pháp lí tại HN còn đang khó khăn thì doanh nghiệp hiện đang hướng về thị trường tỉnh. Quảng Ninh vẫn là địa bàn chính cho dự án sắp tới cụ thể là Quang Hanh giai đoạn I. Với dự án này hiện vẫn chưa có trên báo cáo dù là khoản tiền nhỏ nhất. Trên các trang thông tin đại chúng và các nguồn, tôi cũng chưa tìm được dự án này của HD6, hiện mới chỉ thu thập được từ ĐHCĐ của doanh nghiệp 1 vài thông tin:
-
Là dự án nhà ở liền kề, diện tích mỗi căn khoảng 90-100m2
-
Tổng diện tích 4,5 ha
-
Quy mô đầu tư 500 tỷ.
Dự án dự kiến quý 3 hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng và sẽ ghi nhận lợi nhuận từ 2024.
Một điểm tích cực từ HD6 là năng lực thông qua pháp lí (ngoại trừ các lô đất vàng tại HN) và thực thi dự án thì HD6 thực hiện với tốc độ rất nhanh. Điển hình là 2 dự án từng làm trong quá khứ và hiện tại là Flower Diamond và Green Diamond Ha Long. Nếu Quang Hanh GĐ I được đi vào đầu tư cuối năm nay thì nhu cầu vốn của doanh nghiệp là lớn. Và không chỉ Quang Hanh, 3 dự án trong tương lai khác cũng đang nghiên cứu và hoàn thành từng bước pháp lí. Cụ thể về lịch trình dự án gối đầu của doanh nghiệp như hình dưới.
Như vậy nếu nhu cầu về vốn cao sẽ phải có game, game cho năm nay chia tách với tỷ lệ rất lớn, mức chia tách 1:1 tạo động lực hạch toán lợi nhuận khủng và đánh lên mạnh với cổ phiếu này.
Điểm trừ của doanh nghiệp là dành nguồn tiền nhàn rỗi đầu tư vào trái phiếu khá rủi ro. Nó bao gồm 1 danh mục 6 trái phiếu các doanh nghiệp BĐS từ đầu năm 2022, thu hẹp xuống còn 4 khoản mục đầu tư trái phiếu. Và trong báo cáo quý gần nhất là quý I 2023 thì không còn thấy các khoản mục đầu tư này nữa. Kì vọng doanh nghiệp đã thu hồi được cả gốc lẫn lãi.
Mảng thầu xây dựng của doanh nghiệp cũng thể hiện sự kém hiệu quả khi biên lợi nhuận thấp và bị chiếm dụng vốn lâu, tồn đọng nhiều khoản nợ xấu.
Với phương pháp định giá đơn thuần – định giá lại tài sản RNAV, chỉ cộng thêm giá trị tài sản gia tăng từ dự án Green Diamon mà chưa tính đến quỹ đất hiện hữu và dự án gối đầu khác thì ước tính vốn cổ phần của HD6 là 487 tỷ, chia cho tổng lượng cổ lưu hành là 14tr400 sẽ được mức giá trị hợp lí là 33,819.